Ortak alan sigortası, site ve apartmanların çatı, cephe, merdiven, asansör, otopark, havuz, bahçe ve kazan dairesi gibi tüm kat maliklerine ait ortak bölümlerini ve ortak demirbaşlarını yangın, su baskını, fırtına, deprem ve makine kırılması gibi risklere karşı güvenceye alan bir sigortadır. Poliçeye yönetimin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu da eklenebilir.
Ortak alan sigortası nedir?
Ortak alan sigortası, piyasada site sigortası, apartman sigortası ya da apartman yönetimi sigortası olarak da bilinen, kat maliklerinin ortak mülkiyetindeki bölümleri koruyan paket poliçedir. Sigorta ettiren genellikle site veya apartman yönetimidir; prim aidatlarla toplanır ve hasarda tazminat ortak alanların onarımına harcanır.
Bir apartmanda dairelerin içi her kat malikinin kendi sorumluluğundadır. Ancak çatıdaki bir yangın, otoparkı basan su ya da arızalanan bir asansör, hiçbir dairenin tek başına sigortalayamayacağı ortak bir zarardır. Ortak alan sigortası, bu zararın beklenmedik bir aidat artışına ya da ek toplamaya dönüşmesini önler.
Poliçe, sitenin yapısına göre kurulur. Yalnızca ortak alanlar ve demirbaşlar sigortalanabileceği gibi, kat malikleri kurulu kararıyla binanın tamamı da tek poliçede güvenceye alınabilir. Dairelerin içindeki eşyalar ise her durumda kat maliklerinin kendi poliçelerine kalır.
Apartman sigortası zorunlu mu?
Ortak alan sigortası için DASK gibi genel bir yasal zorunluluk yoktur. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planında aksine hüküm yoksa anagayrimenkulün sigorta ettirilmesini yöneticinin görevleri arasında sayar. Bazı yönetim planları da sigortayı açıkça zorunlu tutar; bu nedenle önce kendi yönetim planınıza bakmanız gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ne diyor?
- Madde 21 (sigorta anlaşması): Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta edilmesine kat malikleri kurulu karar verebilir. Sigorta yapılırsa kat malikleri sigorta giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.
- Madde 35/c (yöneticinin görevleri): Yönetim planında aksine hüküm yoksa “anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi” yöneticinin görevidir. Aynı maddenin (d) bendi, sigorta için avans toplanmasını da düzenler.
- Madde 20/1-b (giderlere katılma): Aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kat malikleri, anagayrimenkulün sigorta primlerine kendi arsa payları oranında katılır.
Kanun ayrıca, yalnızca bazı bölümler ya da ortak yerlerin bir kısmı hasar gördüğünde alınacak sigorta bedelinin, hasar gören yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanacağını düzenler.
Ortak alan sigortası neleri kapsar?
Ortak alan sigortası, sitenin ortak bölümlerini ve ortak demirbaşlarını yangın, yıldırım, infilak ana teminatıyla korur. Buna su baskını, fırtına, cam kırılması, deprem, makine kırılması ve elektronik cihaz gibi ek teminatlar eklenir. Hangi teminatların alınacağı ve limitleri, sitenin büyüklüğüne ve tesislerine göre belirlenir.
Hangi ortak alanlar ve demirbaşlar sigortalanır?
- Yapı unsurları: Çatı, cephe ve dış duvarlar, merdivenler, koridorlar, giriş holleri, bahçe ve istinat duvarları.
- Tesisler: Asansörler, kazan dairesi, hidrofor, jeneratör, su deposu, yangın tesisatı.
- Sosyal alanlar: Havuz, spor salonu, çocuk oyun alanı, kapalı ve açık otopark, bahçe.
- Ortak demirbaşlar: Güvenlik kameraları, bariyer ve otomatik kapılar, interkom sistemleri, bahçe mobilyaları, spor aletleri.
| Teminat | Ortak alanlarda örnek (poliçeye göre) |
|---|---|
| Yangın, yıldırım, infilak | Kazan dairesinde çıkan yangın, çatıya düşen yıldırım. |
| Deprem ek teminatı | Depremde ortak alanlarda ve tesislerde oluşan hasar, DASK’ı tamamlayıcı olarak. |
| Su baskını ve dahili su | Otoparkı basan yağmur suyu, patlayan ana su borusu. |
| Fırtına, kar ağırlığı | Uçan çatı kaplaması, devrilen ağacın zarar verdiği duvar. |
| Cam kırılması | Giriş kapısı camları, cephe ve korkuluk camları. |
| Makine kırılması | Asansör, jeneratör, hidrofor ve havuz pompalarında ani arızalar. |
| Elektronik cihaz | Voltaj dalgalanmasıyla bozulan kamera, bariyer ve interkom sistemleri. |
| Hırsızlık | Ortak alanlardan çalınan demirbaşlar, zorlama şartıyla. |
Site yönetiminin sorumluluğu ve çalışanlar için teminatlar
Ortak alanlarda birinin yaralanması ya da malının zarar görmesi halinde tazminat talebi çoğu zaman site veya apartman yönetimine yönelir. Bu nedenle ortak alan poliçesine, yönetimin üçüncü kişilere karşı sorumluluğu ile kapıcı, güvenlik ve bahçıvan gibi çalışanlar için işveren sorumluluğu teminatlarının eklenmesi önemlidir.
Üçüncü şahıs mali sorumluluk
Asansörde yaşanan bir kaza, havuz kenarında kayıp yaralanan bir misafir, fırtınada düşen çatı parçasının park halindeki araca verdiği hasar ya da buzlanan girişte düşen bir kurye, yönetimden tazminat istenmesine yol açabilir. Bu riskleri, ortak alan poliçesine eklenen ya da ayrı düzenlenen üçüncü şahıs sorumluluk sigortası karşılar. Kat maliklerinin ve aile bireylerinin üçüncü kişi sayılıp sayılmadığı poliçeye göre değişir; teklif aşamasında mutlaka sorulmalıdır.
Kapıcı, güvenlik ve bahçıvan için İMS
Site yönetimi kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan ya da temizlik personelini kendisi çalıştırıyorsa işveren konumundadır. Bu çalışanların geçireceği bir iş kazasında çalışanın ya da yakınlarının tazminat talepleri ile SGK’nın rücu talepleri yönetime yönelebilir. Bu risk işveren mali sorumluluk sigortası ile güvenceye alınır. Hizmeti dışarıdan bir firmadan alıyorsanız, firmanın kendi sigortalarını da sözleşmede istemenizi öneririz.
Ortak alan sigortası neleri kapsamaz?
Ortak alan sigortası, dairelerin içindeki eşyaları ve kat maliklerinin kendi bağımsız bölümlerinde oluşan, poliçeye açıkça dahil edilmemiş hasarları karşılamaz. Ayrıca bakımsızlık, aşınma ve eskime, zamanla oluşan sızıntı ve çatlaklar, kasıtlı zararlar ve poliçede satın alınmamış teminatların zararları genellikle kapsam dışıdır.
- Periyodik bakım ve aşınma: Asansörün eskiyen parçaları ya da bakımsızlıktan bozulan pompa, makine kırılması teminatına girmez.
- Daire içi eşya ve tadilat: Kat maliklerinin kendi konut sigortası ile korunur.
- Muafiyet: Poliçede belirlenen muafiyet tutarı her hasarda yönetimin üzerinde kalır.
Bedeli düşük göstermeyin: Sigorta bedeli, ortak alanların ve tesislerin gerçek yeniden yapım ya da yerine koyma maliyetinin altında kalırsa, hasarda eksik sigorta uygulanır ve tazminat aynı oranda düşer. Bedeli her yenilemede güncellemek ve bunu kat malikleri kurulu kararına bağlamak en sağlıklı yoldur.
Ortak alan sigortası ile DASK ve konut sigortası arasındaki fark
DASK, her bağımsız bölüm için ayrı yaptırılan ve yalnızca depremin binaya verdiği hasarı sınırlı bir bedelle karşılayan zorunlu sigortadır. Konut sigortası ise her kat malikinin kendi dairesi ve eşyası için yaptırdığı isteğe bağlı poliçedir. Ortak alan sigortası, yönetimin tüm site adına yaptırdığı ve ortak bölümleri koruyan poliçedir.
| Ortak alan sigortası | DASK | Konut sigortası | |
|---|---|---|---|
| Kim yaptırır? | Site ya da apartman yönetimi | Her bağımsız bölümün maliki | Kat maliki ya da kiracı |
| Neyi korur? | Ortak alanlar, tesisler, ortak demirbaşlar | Binanın yapı unsurları | Dairenin binası ve eşyası |
| Hangi riskler? | Yangın, su, fırtına, deprem, makine kırılması, sorumluluk | Yalnızca deprem ve depreme bağlı riskler | Yangın, su, hırsızlık, isteğe bağlı deprem |
| Zorunlu mu? | Genel zorunluluk yok, yönetim planına bakılır | Evet | Hayır |
Kat Mülkiyeti Kanunu da kat maliklerinin, anagayrimenkul sigortasıyla karşılanamayan zararları için kendi bölümlerini ayrıca sigorta ettirebileceğini açıkça belirtir. Her dairenin DASK poliçesinin güncel olması da önemlidir; sigorta şirketleri ortak alan poliçesine deprem teminatı eklerken bu poliçeleri sorabilir.
Site sigortası fiyatları neye göre belirlenir?
Site ve apartman sigortası primi, ortak alanların ve tesislerin sigorta bedeline, binanın yapı tarzı, yaşı ve bulunduğu deprem risk bölgesine, seçilen teminatlara göre belirlenir. Asansör sayısı, havuz ve spor alanları gibi tesisler, sorumluluk limitleri, çalışan sayısı ve geçmiş hasarlar da fiyatı etkiler.
- Bedel: Ortak alanların yeniden yapım maliyeti ve demirbaşların değeri.
- Yapı bilgileri: Blok ve kat sayısı, toplam metrekare, yapım yılı.
- Riskli tesisler: Asansör, havuz, jeneratör, kapalı otopark.
- Önlemler: Yangın algılama ve söndürme sistemleri, kamera, düzenli bakım kayıtları.
Poliçeler genellikle bir yıllık düzenlenir. Yönetici ya da yönetim şirketi değiştiğinde poliçedeki sigorta ettiren ve iletişim bilgilerinin güncellenmesi, yenileme tarihinin de yeni yönetime devredilmesi gerekir; aksi halde poliçe fark edilmeden sona erebilir.
Ortak alan sigortası nasıl yaptırılır?
Önce yönetim planını kontrol edin ve sigorta bedeli ile teminatları kat malikleri kurulu kararıyla netleştirin. Teklif için genellikle şu bilgiler gerekir:
- Site ya da apartman adı, adresi ve yönetimin vergi numarası
- Blok sayısı, kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı ve toplam brüt metrekare
- Yapım yılı, yapı tarzı, asansör sayısı
- Havuz, spor alanı, otopark, jeneratör, hidrofor gibi tesisler
- Ortak demirbaşların listesi ve yaklaşık değerleri
- Çalışan sayısı ve görevleri, istenen sorumluluk limitleri
- Son yıllarda yaşanan hasarlar
Hasar anında yönetim ne yapmalı?
Önce can güvenliğini sağlayın ve zararın büyümesini önleyin; örneğin su baskınında ana vanayı kapatın, tehlikeli alanı şeritle kapatın. Hasarı fotoğraflayın, gerekiyorsa itfaiye ya da polis tutanağı alın ve sigorta şirketine poliçedeki süre içinde bildirin. Eksper incelemesinden önce kalıcı onarıma başlamayın; acil önlemlerin faturalarını saklayın.
Bu bilgilerle farklı sigorta şirketlerinin tekliflerini teminat, limit ve muafiyetleriyle karşılaştırır, yönetiminizle birlikte kurula sunulacak en uygun seçeneği belirleriz. Hasar anında da ihbardan ekspertize kadar süreci yönetimle birlikte takip ederiz.
Sıkça sorulan sorular
Apartman ortak alan sigortası zorunlu mu?
DASK gibi genel bir yasal zorunluluk yoktur. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planında aksine hüküm yoksa anagayrimenkulün sigorta ettirilmesini yöneticinin görevleri arasında sayar. Yönetim planınız sigortayı zorunlu tutuyor olabilir.
Ortak alan sigortası primini kim öder?
Prim aidatlarla toplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aralarında başka bir anlaşma yoksa kat malikleri anagayrimenkulün sigorta primlerine kendi arsa payları oranında katılır.
Ortak alan sigortası dairemdeki eşyaları karşılar mı?
Hayır. Ortak alan sigortası ortak bölümleri ve ortak demirbaşları korur. Dairenizin içindeki eşyalar ve size özel hasarlar için kendi konut sigortanızı yaptırmanız gerekir.
Asansörde yaşanan bir kazayı sigorta öder mi?
Asansörün kendisindeki ani arızalar makine kırılması teminatıyla, asansörde yaralanan kişilerin tazminat talepleri ise poliçeye eklenen üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatıyla, poliçe limitleri ve şartlarına göre karşılanabilir.
Site çalışanları için hangi sigorta gerekir?
Yönetim kapıcı, güvenlik veya bahçıvanı kendisi çalıştırıyorsa iş kazalarında doğabilecek tazminat ve SGK rücu talepleri için işveren mali sorumluluk sigortası yaptırması önerilir.
Ortak alan sigortası için kurul kararı gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkulün hangi değer üzerinden sigortalanacağına kat malikleri kurulu karar verebilir. Sigorta bedeli ve teminatların kurul kararıyla belirlenmesi, prim paylaşımında da şeffaflık sağlar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Teminatlar, muafiyetler, limitler ve fiyatlar sigorta şirketine, poliçe özel şartlarına ve güncel mevzuata göre değişebilir. Size özel durum için poliçe genel şartlarını inceleyin ya da bize danışın.